Kamulaştırma işleminin kamu yararı amacı taşıması, işlemin tek başına hukuka uygun olduğu anlamına gelmemektedir. Kamulaştırma işleminin; yetkili makam tarafından, kanunda öngörülen usule ve kamu yararı amacına uygun şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu şartların bulunmadığını düşünen taşınmaz malikleri, kamulaştırma işleminin iptali amacıyla idari yargıya başvurabileceklerdir. Yazı dizimizin ikinci bölümünde kamulaştırma kararının iptali davasını; dava açma süresi, kamu yararı denetimi, yürütmenin durdurulması ve Anayasa Mahkemesinin güncel kararları çerçevesinde ele alacağız.
1. Kamulaştırma Kararının İptali Davası Nedir?
Kamulaştırma işlemi, idarenin tek taraflı iradesiyle tesis edilen ve taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı üzerinde doğrudan sonuç doğuran bir idari işlemdir. Kamulaştırmanın hukuka aykırı olduğunu düşünen taşınmaz malikinin, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (“Kanun”) madde 14 kapsamında idari yargıda iptal davası açarak işlemin hukuka uygunluğunun denetlenmesini talep etmesi mümkündür.
Dikkat etmek gerekir ki, Kamulaştırma işlemine karşı açılan iptal davasında, taşınmaz için belirlenecek bedelin uygun olup olmadığı değil, kamulaştırma işleminin hukuka uygun şekilde tesis edilip edilmediği incelenecektir. Bu kapsamda işlem; yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden yargısal denetime tabi olup bu unsurlardan herhangi birindeki hukuka aykırılık, işlemin iptaline neden olabilecektir.
İlaveten, Kamulaştırma işlemine dayanak oluşturan başka bir idari işlemin hukuka aykırılığı da kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesinde önem taşıyabilmektedir. Bilhassa kamulaştırmanın bir imar planına dayanması halinde, ilgili imar planının hukuka uygunluğu ile kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu birbiriyle bağlantılı olarak gündeme gelecektir.
Bu noktada kamulaştırma işleminin iptali davası ile kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasının birbirinden ayrılması gerekmektedir. Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğuna ilişkin uyuşmazlıklar idari yargıda görülürken; kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tesciline ilişkin uyuşmazlıklar adli yargının görev alanına girmektedir.
Kanun’un 14.maddesi uyarınca paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda hak sahiplerinin tek başlarına dava açabilmelerine imkan tanımaktadır. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda açılan iptal davaları ise yine aynı madde uyarınca öncelikle görülecektir.
2. Kamulaştırma İşlemi Hangi Hallerde İptal Edilebilir?
İdarenin kamulaştırma yetkisini kullanırken hem Kanun gereğince öngörülen şartlara hem de idari işlemlerin tabi olduğu genel hukuka uygunluk karinesine uyması gerekmektedir. 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (“İYUK”) madde 2 uyarınca Kamulaştırma işlemine karşı açılan iptal davasında mahkeme, idari işlemi yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden denetleyecektir. Bu unsurlardan birinin hukuka aykırı olması, somut olayın özelliklerine göre kamulaştırma işleminin iptaline neden olabilecektir.
Yetki yönünden hukuka aykırılık, kamulaştırma işleminin bu konuda yetkisi bulunmayan bir idari makam tarafından tesis edilmesi veya idarenin kendi görev ve yetki alanı dışında kamulaştırma yoluna başvurması halinde gündeme gelebilmektedir. Zira İdare, ancak mevzuatla kendisine verilen görev ve hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla kamulaştırma yetkisini kullanabilmektedir.
Şekil ve usul yönünden hukuka aykırılık, kamulaştırma sürecinde Kanun uyarınca zorunlu kılınan işlemlerin usulüne uygun şekilde yerine getirilmemesinden kaynaklanabilmektedir. Kamu yararı kararının gerekli usule uygun olarak alınmaması veya onaylanmaması ya da Kanun kapsamında öngörülen satın alma usulünün gereği gibi işletilmemesi bu kapsamda değerlendirilebilecektir.
Sebep yönünden hukuka aykırılık, idareyi kamulaştırma işlemine yönelten hukuki ve fiili nedenlerin bulunmaması veya gösterilen nedenlerin gerçeğe uygun olmaması halinde söz konusu olacaktır. Yine kamulaştırmaya dayanak oluşturan imar planı yahut başka bir idari işlemin hukuka aykırılığı da somut olayın özelliklerine göre kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunu etkileyebilecektir.
Konu yönünden hukuka aykırılık ise kamulaştırma işlemi ile ortaya çıkan hukuki sonucun mevzuata aykırı olması halinde gündeme gelecektir. Kamulaştırmaya konu edilen taşınmazın veya hakkın kanunen kamulaştırılabilir nitelikte olmaması ya da işlemin kapsamının kanuni sınırların dışına çıkması halleri idari işlemin konu yönünden hukuka aykırılığını gündeme getirebilecektir.
Son olarak, kamulaştırma yetkisinin temel maksadı kamu yararının gerçekleştirilmesi olmalıdır. İdareye tanınan kamulaştırma yetkisinin kamu yararı dışında, belirli bir kişiye yarar sağlamak, bir kişiyi zarara uğratmak veya başka bir amaç gerçekleştirmek üzere kullanılması söz konusu işlemi maksat yönünden hukuka aykırı hale getirecektir. Bu nedenle kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu, yalnızca şekli şartlarla sınırlı olmayıp işlemin hangi gerekçe ve kamu yararı amacıyla gerçekleştirildiğini de kapsayan bir yargısal denetime tabidir.
3. Kamu Yararı Şartı İptal Davasında Nasıl Değerlendirilir?
Kamulaştırma yetkisinin kullanılabilmesi için işlemin kamu yararı amacı taşıması gerekir. Anayasa madde 35 mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla sınırlanabileceğini, madde 46 ise devlet ve kamu tüzel kişilerinin yalnızca kamu yararının gerektirdiği hallerde kamulaştırma yapabileceğini düzenlemiştir. Bu nedenle kamu yararı, kamulaştırmanın yalnızca şekli bir unsuru olmayıp mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyi hukuken haklı kılan temel koşullardan biridir.
Kamulaştırma işlemine karşı açılan iptal davasında idarenin kamu yararına ilişkin değerlendirmesi yargısal denetime tabi olup bu denetim, usulüne uygun bir kamu yararı kararının bulunup bulunmadığıyla sınırlı değildir. Mahkeme; kamulaştırmayı gerektiren ihtiyacın somut olayda mevcut olup olmadığını, taşınmazın öngörülen kamu hizmeti için kamulaştırılmasının gerekli olup olmadığını ve ileri sürülen kamu yararı amacıyla gerçek bir bağlantı bulunup bulunmadığını değerlendirecektir. İdarenin bu konuda belirli bir takdir yetkisi bulunmakla birlikte, kamu yararının yalnızca genel ve soyut ifadelerle ileri sürülmesi yeterli olmayıp kamulaştırmanın gerekliliğini ortaya koyacak somut hukuki ve fiili gerekçelerin bulunması gerekmektedir.
Nitekim Danıştay da bir taşınmazın belirli bir proje veya uygulama alanı içerisinde kalmasının tek başına kamulaştırma için yeterli olmayabileceğini; somut taşınmazın kamulaştırılmasının gerekli olup olmadığının ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır; “…kamulaştırma işlemine dayanak olarak alınan yenileme projesinde konut, ticaret, turizm ve ofis gibi kullanımlar öngörüldüğünden, uyuşmazlığa konu taşınmaz için projede gösterilen kullanım kararının tespit edilerek taşınmazın kamulaştırılması zorunluluğunun olup olmadığının açıklığa kavuşturulması, bu çerçevede kamulaştırılması işlemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, bu konuda mahkemece herhangi bir irdeleme yapılmamıştır. Bu durumda, İdare Mahkemesince, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde kamulaştırma işleminin hukuki denetiminin yapılması gerekirken, taşınmazların yenileme alanında kaldığından bahisle dava konusu işlemin hukuka uygun olduğu yolundaki mahkeme kararında isabet görülmemiştir…” (Danıştay 6. Daire 2011/7160 E. 2014/2910 K.)
Aynı şekilde Anayasa Mahkemesi de kamu yararına ilişkin yargısal denetimin yalnızca teorik olarak mevcut olmasını yeterli görmemektedir. Mahkemeye göre taşınmaz malikinin, taşınmazının kamulaştırılmasında kamu yararı bulunup bulunmadığına ilişkin iddialarını etkili biçimde yargısal denetime sunabilmesi gerekmektedir. Denetimin etkili olabilmesi bakımından da kamu yararına ilişkin hukuka uygunluk incelemesinin kamulaştırma sürecinin kesinleşmesinden önce gerçekleştirilebilmesi önem taşımaktadır (AYM B. No: 2019/1255, 10/11/2022 Tarihli Kararı).
4. Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davasında Süre, Görev ve Yetki
Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açılabilmesi bakımından en önemli hususlardan biri, dava açma süresinin doğru takip edilmesidir. İdare mahkemelerinde genel dava açma süresi altmış gün olmakla birlikte, Kanun’un 14.maddesi uyarınca kamulaştırma işlemlerine özgü otuz günlük özel bir süre öngörülmüş; taşınmaz malikinin, Kanun’un 10.maddesi uyarınca yapılan tebligat tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açabileceği düzenlenmiştir.
Kendisine tebligat yapılamayan hak sahipleri bakımından ise süre, tebligat yerine geçmek üzere mahkeme tarafından yapılan ilan tarihinden itibaren işlemeye başlayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, otuz günlük sürenin herhangi bir şekilde kamulaştırma işleminden haberdar olunmasıyla değil, kanunda öngörülen tebligat veya ilanla ilişkilendirilmiş olmasıdır.
Kanun’un 10.maddesi uyarınca idare, satın alma usulüyle anlaşma sağlanamaması üzerine taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açacaktır. Bunun üzerine Mahkeme tarafından malike gönderilen meşruhatlı davetiyede, kamulaştırma işlemine karşı 14.maddede öngörülen süre içerisinde idari yargıda iptal davası açılabileceği de bildirilecektir.
Kanun’un 14.maddesi uyarınca aynı otuz günlük süre içerisinde, kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğuna karşı idari yargıda iptal davası, kamulaştırma belgelerindeki maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açılabileceğini düzenlemektedir.
Bu iki dava farklı hukuki uyuşmazlıklara ve farklı yargı kollarına ilişkin olduğundan, kamulaştırma işleminin iptaline ilişkin uyuşmazlıklar görevli idare mahkemesinde açılmalıdır. Yetkili mahkeme ise İYUK madde 34 ile taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar bakımından öngörülen özel yetki kuralına göre belirlenmekte olup Kanun’un uygulanmasından doğan iptal davalarında taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir.
5. İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması
Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açılması, dava konusu işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmadığından, taşınmaz maliki iptal davasıyla birlikte veya yargılama sırasında yürütmenin durdurulmasını da talep edebilecektir. İYUK madde 27 uyarınca yürütmenin durdurulmasına karar verilebilmesi için, işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Kamulaştırma uyuşmazlıklarında yürütmenin durdurulması, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının idareye geçmesi ihtimali nedeniyle özel bir önem taşımaktadır.
Bununla birlikte, yürütmenin durdurulması kararının kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasına etkisine ilişkin Kanun’daki düzenlemeler yakın dönemde Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarına konu olmuştur. Kanun’un 10.maddesinin daha önce yürürlükte bulunan 14. fıkrasında, idari yargıda iptal davası açılması yeterli görülmeyip ayrıca yürütmenin durdurulması kararı alınması hâlinde idari yargıdaki davanın, Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davasında bekletici mesele yapılması öngörülmekteydi; aksi hâlde hukuk mahkemesi yargılamaya devam ederek taşınmazı idare adına tescil edebiliyordu. Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeyi, yürütmenin durdurulması kararı alınamadığı için tescil davasının iptal davasından önce sonuçlanmasının, sonradan verilecek bir iptal kararının etkisini önemli ölçüde azaltabileceği ve taşınmazın tescilinden sonra mülkiyetin geri kazanılmasının malik için ağır bir külfet oluşturacağı gerekçesiyle Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir.
Anayasa Mahkemesi bu nedenle, kamulaştırma kararının hukuka uygunluğunun etkili biçimde yargısal denetime tabi tutulmasını sağlayacak yeterli güvencelerin bulunması gerektiğini vurgulamıştır (AYM, E.2024/101, K.2024/232, 25.12.2024). Anayasa Mahkemesi daha sonra, malikin yalnızca iptal davası açtığını değil aynı zamanda “yürütmenin durdurulması kararı aldığını” belgelendirmesini arayan Kanun’un m.10/3-(f) hükmünü de iptal ederek, denetimin etkili olmasının ayrıca böyle bir kararın alınmış olması şartına bağlanamayacağını vurgulamıştır (AYM, E.2025/148, K.2025/141, 10.07.2025).
Güncel kararlar ışığında, yürütmenin durdurulması talebi kamulaştırma işlemine karşı önemli bir geçici hukuki koruma yolu olmaya devam etmekle birlikte, iptal davasının etkili olabilmesi artık yalnızca böyle bir kararın alınmasına bağlı değildir. Bu nedenle somut olayda yürütmenin durdurulması şartlarının bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmeli; eski düzenlemeye dayanılarak “yürütmenin durdurulması kararı alınmazsa kamulaştırma kesinleşir” şeklinde kesin bir sonuca varılmamalıdır.
6. Tescil Hükmünün Kesinliğine İlişkin Güncel Anayasa Mahkemesi Kararı
Kamulaştırma hukukunda Anayasa Mahkemesinin yakın dönemde verdiği kararlar yalnızca kamulaştırma işleminin etkili biçimde yargısal denetimine ilişkin değildir. Taşınmazın idare adına tescili ile gerçek kamulaştırma bedelinin ödenmesi arasındaki ilişki de Anayasa Mahkemesinin yakın tarihli bir iptal kararına konu olmuştur. Kamulaştırma hukukuna ilişkin en güncel gelişmelerden biri ise, Anayasa Mahkemesinin 12.02.2026 tarihli E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıdır. Anayasa Mahkemesi bu kararla, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan “Tescil hükmü kesin olup,…” ibaresini iptal etmiştir.
İptal edilen düzenleme uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesince verilen tescil hükmü kesin nitelikte olup kanun yolu denetimine tabi değilken, tarafların yalnızca kamulaştırma bedeline ilişkin istinaf veya temyiz hakları devam etmekteydi. Anayasa Mahkemesi, bu sistemde taşınmazın mülkiyetinin kesin nitelikteki tescil hükmüyle idareye geçtiğini; buna karşılık kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığının kanun yolu incelemesi sonuçlanmadan kesinleşmeyebileceğini ve dolayısıyla gerçek karşılığın tamamı ödenmeden mülkiyetin idareye geçebileceğini belirtmiştir. Anayasa Mahkemesi, bu sonucu kamulaştırmada gerçek karşılığını peşin olarak ödenmesine ilişkin anayasal güvence ile bağdaşmaz bularak söz konusu ibarenin iptaline karar vermiştir.
Bununla birlikte iptal hükmünün hemen yürürlüğe girmesine karar verilmemiştir. Anayasa Mahkemesi, iptal nedeniyle doğacak hukuksal boşluğun kamu yararını ihlal edecek nitelikte olduğunu değerlendirerek iptal hükmünün Resmi Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir. Kararın 21.05.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandığı dikkate alındığında, iptal hükmü 21.02.2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.
Nihayetinde Kamulaştırma Kararının İptali Davası, mülkiyet hakkına yönelik kamulaştırma müdahalesinin hukuka uygunluğunun denetlenmesini sağlayan temel hukuki yollardan biridir. Özellikle dava açma süresinin doğru belirlenmesi, kamu yararı şartının somut olay bakımından değerlendirilmesi ve gerekli hallerde yürütmenin durdurulmasının talep edilmesi, malikin haklarının etkili biçimde korunması bakımından önem taşımaktadır.
Belirtmek gerekir ki, idarenin herhangi bir kamulaştırma işlemi tesis etmeksizin taşınmaza fiilen el koyması halinde malik, farklı bir hukuki koruma yolu olan kamulaştırmasız el atma davasına başvurabilecektir. Yazı dizimizin gelecek haftaki bölümünde; kamulaştırmasız el atmanın şartlarını, malikin başvurabileceği hukuki yolları ve bu konudaki güncel yargı kararlarını ele alacağız.
Saygılarımızla,
Odabaşı & Özşahin Avukatlık Bürosu
Bu yazı, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut olaya özgü hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Kamulaştırma işlemleri, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz maliklerinin kamulaştırma sürecinden doğan haklarına ilişkin hukuki danışmanlık ihtiyaçlarınız için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
