İdarenin özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza ihtiyaç duyması halinde, kural olarak Anayasa ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen kamulaştırma usulünü izlemesi gerekmektedir. Ancak uygulamada, kamulaştırma işlemleri tamamlanmaksızın taşınmaza fiilen müdahale edilmesi veya mülkiyet hakkının hukuken uzun süre kısıtlanması söz konusu olabilmektedir. Kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilen bu durumlarda taşınmaz malikinin başvurabileceği hukuki yollar, müdahalenin niteliğine göre farklılık göstermektedir. Yazı dizimizin üçüncü bölümünde kamulaştırmasız el atmayı; fiili ve hukuki el atma ayrımı, malikin başvurabileceği hukuki yollar, görevli ve yetkili mahkeme, bedelin belirlenmesi ve dava açma/zamanaşımı süreleri çerçevesinde ele alacağız.
1. Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza, Anayasa ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (“Kanun”) ile öngörülen kamulaştırma usulünü tamamlamaksızın müdahale etmesi ve bu müdahale sonucunda malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasının engellenmesi veya önemli ölçüde sınırlandırılması halinde ortaya çıkan hukuki durumu ifade etmektedir. Anayasa m.35 mülkiyet hakkını güvence altına almakta, m.46 ise özel mülkiyette bulunan taşınmazların ancak kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıkları kural olarak peşin ödenmek ve kanunda öngörülen usule uyulmak suretiyle kamulaştırılabileceğini düzenlemektedir. Olağan kamulaştırmada idare; kamu yararı kararından taşınmazın ve maliklerin belirlenmesine, satın alma usulünden bedelin tespiti ve ödenmesine kadar Kanun’da öngörülen süreci izler. Kamulaştırmasız el atmada ise bu güvenceler tamamlanmadan taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına müdahale edilmektedir.
Bu nedenle kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırmaya alternatif olarak tercih edebileceği hukuka uygun bir taşınmaz edinme yöntemi değildir. İdarenin olağan veya acele kamulaştırma yoluna başvurması mümkünken, kamulaştırmasız el atma yoluyla aynı sonuca ulaşması meşru görülememektedir (AYM, [GK], B. No: 2015/12554, 25/10/2018).
2. Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Arasındaki Fark Nedir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin müdahale biçimine göre uygulamada fiili el atma ve hukuki el atma olmak üzere iki temel görünüm altında değerlendirilmektedir. Bu ayrım, taşınmaz malikinin başvurabileceği hukuki yolların ve görevli yargı merciinin belirlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
Fiili El Atma: İdarenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi gerçekleştirmeksizin özel mülkiyette bulunan taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmesi ve malikin kullanma, yararlanma veya tasarruf yetkilerini fiilen engellemesi halinde ortaya çıkmaktadır. İdarenin taşınmazdan yol geçirmesi, üzerinde kamu tesisi inşa etmesi, taşınmazı park veya benzeri bir kamu hizmeti için fiilen kullanmaya başlaması ya da kamulaştırma veya irtifak hakkı tesis edilmeksizin enerji nakil hattı geçirmesi bu duruma örnek gösterilebilir (AYM, [GK], B. No: 2015/12554, 25.10.2018). Fiili el atmanın ayırt edici özelliği, mülkiyet hakkının idarenin eylemiyle doğrudan ve fiziksel biçimde ihlal edilmesidir.
Hukuki El Atma: İdare taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmemekte; buna karşılık özellikle uygulama imar planı gibi idari düzenlemeler nedeniyle taşınmazın kullanılması ve üzerinde tasarrufta bulunulması uzun süre kısıtlanabilmektedir. Kanun’un Ek 1. maddesi, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar bakımından özel bir düzenleme öngörmektedir. Buna göre imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde gerekli imar programlarının veya uygulamalarının yapılması; bütçe imkanları dahilinde taşınmazın kamulaştırılması ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bir taşınmazın imar planında yol, park, okul, yeşil alan veya resmi kurum alanı olarak ayrılması ve bu kullanım kararının uzun süre yerine getirilmemesi halinde malik tapuda sahip kalmaya devam etse de taşınmazını kullanma, yapılaşma veya ekonomik değerlendirme imkanı ciddi biçimde sınırlanabilmektedir (AYM, E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025).
3. Kamulaştırmasız El Atmanın Şartları Nelerdir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin taşınmaz üzerindeki her türlü müdahalesini ifade etmemektedir. Bir müdahalenin kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilebilmesi için aşağıdaki unsurların somut olayda bir arada bulunması gerekmektedir:
- Müdahale, Anayasa m.35 ve m.46 ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına konu özel bir taşınmaza ve kamu gücü kullanılarak yöneltilmiş olmalıdır.
- Müdahale, idareye veya bir kamu hizmetinin yürütülmesine isnat edilebilir nitelikte olmalıdır (yol, park, kamu tesisi veya enerji altyapısı gibi kamusal bir kullanım kapsamında olması gibi).
- Taşınmaz bakımından usulüne uygun biçimde tamamlanmış bir kamulaştırma işlemi bulunmamalıdır.
- Müdahale, malikin kullanma, yararlanma veya tasarruf yetkilerini ortadan kaldıracak ya da önemli ölçüde sınırlandıracak ağırlıkta olmalıdır; her geçici veya önemsiz müdahale bu sonucu doğurmaz.
- Malik, müdahaleye hukuken geçerli biçimde rıza göstermemiş olmalıdır; geçerli bir izin söz konusuysa uyuşmazlığın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
4. Taşınmaz Malikinin Başvurabileceği Hukuki Yollar Nelerdir?
Kamulaştırmasız el atma davası kapsamında malikin başvurabileceği hukuki yol, el atmanın fiili veya hukuki niteliğine göre değişmektedir.
El Atmanın Önlenmesi Talebi: Fiili el atma halinde malik, taşınmaz üzerindeki hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini ve kullanım engelinin kaldırılmasını talep edebilir. Bu talep mülkiyet hakkının aynen korunmasına yöneliktir.
Taşınmaz Bedelinin Tahsili: Malik, idarenin fiili kullanımının devamını kabul ederek el atılan taşınmazın veya bölümün gerçek bedelinin ödenmesini talep edebilir. Bu durumda esas alınan değer, kural olarak el atma tarihindeki değil, malikin mülkiyetin devrine razı olduğunu ortaya koyduğu dava tarihindeki değerdir (YİBBGK, T. 16.05.1956, E.1956/1, K.1956/6).
Ecrimisil Talebi (Kamulaştırmasız El Atma Zamanaşımı): İdarenin taşınmazı herhangi bir hukuki hakka dayanmaksızın kullanması nedeniyle malik, geçmiş dönemde mahrum kaldığı kullanım karşılığını ecrimisil (haksız işgal tazminatı) olarak talep edebilecektir. Ecrimisil, taşınmazın mülkiyet değerinden farklı bir talep olup, idarenin geçmişteki haksız kullanımının karşılığını gidermeyi amaçlamaktadır. Bu talep kamulaştırmasız el atma bedeliyle birlikte ileri sürülebilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi T. 15.06.2023, E. 2022/16843, K. 2023/6395 kararında açıkça: “25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabii olup, bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.” ilkesi belirtilmiştir.
Kısmi El Atma ve İrtifak Niteliğindeki Müdahaleler: İdarenin taşınmazın yalnızca bir bölümüne el atması halinde değerlendirme, yalnızca fiilen kullanılan kısımla sınırlı kalmayabilir; el atmanın taşınmazın geri kalan bölümünün değerini etkileyip etkilemediği de somut olayda ayrıca incelenmelidir. Müdahale, taşınmazın tamamının alınması değil enerji nakil hattı gibi irtifak hakkı niteliğinde ise, tüm mülkiyet bedeli yerine irtifak karşılığı gündeme gelmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 11.03.2026 tarihli, E. 2025/11912, K. 2026/4442 Sayılı Kararında taşınmaza değer biçilirken: “arsa niteliğindeki taşınmaza 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde” hukuka aykırılık görülmediği belirtilmiştir. Hesaplama yöntemine ilişkin olarak ise “pilon yeri bedeli ile taşınmazın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve enerji nakil hattı güzergahı dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılığının hesaplanmasında yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmediği” kabul edilmiştir.
Hukuki El Atmada Başvurulabilecek Yollar: Yukarıdaki yollar esasen fiili el atmaya ilişkindir. Hukuki el atmada taşınmaza fiziksel müdahale bulunmadığından, uygulama imar planı veya başka bir idari işlem nedeniyle mülkiyet hakkının uzun süre kısıtlandığı durumlarda, somut olayın özelliklerine göre idari işlemin iptali veya mülkiyet hakkından kaynaklanan tazminat talepleri gündeme gelebilmektedir.
5. Kamulaştırmasız El Atma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Fiili el atma halinde, uyuşmazlık adli yargının görev alanındadır. Kanun’un 37. maddesi uyarınca, Kanun’dan doğan ve adli yargıda çözümlenmesi gereken uyuşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülmektedir.
Hukuki el atma halinde, Kanun’un Ek 1. maddesinde daha önce yer alan ve beş yıllık sürenin sonunda açılacak bedel davalarının adli yargıda görüleceğini öngören hüküm, Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmiş ve iptal hükmü 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir (AYM, E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025). Bu nedenle 30.01.2026 sonrasında hukuki el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli yargı yeri, ileri sürülen talebin niteliği ve güncel içtihatlar dikkate alınarak belirlenmelidir.
6. Kamulaştırmasız El Atma Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kamulaştırmasız el atma bedelinin tespiti, taşınmazın niteliği ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle yapılmaktadır. Kanun m.11 uyarınca öngörülen değerleme esasları kıyasen uygulanır; taşınmazın cinsi ve niteliği, yüzölçümü, değerini etkileyen özellikleri, vergi beyanı ve resmi kıymet takdirleri dikkate alınır. Arazi niteliğindeki taşınmazlarda getireceği net gelir esas alınırken, arsalarda değerlendirme gününden önceki emsal satışlar karşılaştırılarak değer belirlenir.
İdarenin taşınmazın yalnızca bir bölümüne el atması halinde, geriye kalan bölümde değer kaybı meydana gelip gelmediği de ayrıca incelenmelidir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, T. 31.10.2023, E.2023/3508, K.2023/10053 Sayılı Kararında: “kamulaştırmasız el atılan bölümlerden arta kalan bölümünün yüzölçümü ve geometrik durumu nazara alınarak bu bölümde değer azalışı uygulanmak suretiyle değer belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı” görüşündedir. Buna karşılık el atma sonucunda taşınmazın kalan bölümünün değerinde bir artış meydana geldiğinin ileri sürülmesi halinde de bu artışın kamusal hizmetten kaynaklanan genel nitelikte bir değer artışı mı, yoksa doğrudan taşınmaza özgü bir artış mı olduğu değerlendirilmelidir.
Müdahalenin taşınmazın mülkiyetinin tamamen idareye geçirilmesini gerektirmediği durumlarda ise irtifak hakkı karşılığı gündeme gelebilecektir. Özellikle enerji nakil hattı veya yer altından geçirilen tünel gibi müdahalelerde, Kanun m.11/4 ile öngörülen esas doğrultusunda, irtifak nedeniyle taşınmazın tamamında meydana gelen değer düşüklüğü belirlenmektedir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 14.05.2024 tarihli, E. 2024/51, K. 2024/5836 sayılı kararında ifade edildiği üzere, irtifak hakkı yerine doğrudan mülkiyet bedeline hükmedilmesi bozma nedenidir: “dava konusu taşınmazdan geçen enerji nakil hatları ve güzergahları açıkça tespit edilip taşınmazın irtifak hakkı kurulmasından önceki değerinin tespit edilmesi ve bundan sonra enerji nakil hattı nedeniyle taşınmazın tamamında meydana gelecek değer düşüklüğü oranının belirlenmesi ve bu oranla taşınmazın tüm değerinin çarpılması sonucu, irtifak hakkı karşılığının hesaplanması gerekirken tüm mülkiyet bedelinin belirlenmesi ve Mahkemece de bu rapor uyarınca tazminata hükmedilmesi hatalı olduğundan kararın bozulmasına karar verilmiştir.”
Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma usulünü tamamlamadan taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına fiilen veya hukuken müdahale etmesi halinde ortaya çıkmaktadır. Malikin başvurabileceği hukuki yollar, görevli mahkeme, bedelin belirlenmesi ve uygulanacak süreler müdahalenin niteliğine göre farklılık gösterdiğinden, her somut olayda öncelikle el atmanın fiili veya hukuki nitelikte olduğunun doğru tespit edilmesi önem taşımaktadır.
Belirtmek gerekir ki, idarenin bir taşınmazı imar planında kamu hizmetine ayırması da mülkiyet hakkı üzerinde benzer kısıtlayıcı sonuçlar doğurabilmektedir. Yazı dizimizin gelecek haftaki bölümünde; bir arazinin imar planında yol, okul, park gibi kamu hizmetine ayrılması nedeniyle kamulaştırılması sürecini ve bu süreçte mülkiyet hakkının korunmasına yönelik güvenceleri, “İmar Planı ile Kamulaştırma İlişkisi” başlığı altında ele alacağız.
Saygılarımızla,
Odabaşı & Özşahin Avukatlık Bürosu
Bu yazı, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut olaya özgü hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Kamulaştırma işlemleri, kamulaştırmasız el atma davası, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz maliklerinin kamulaştırma sürecinden doğan haklarına ilişkin hukuki danışmanlık ihtiyaçlarınız için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
