Kamulaştırma, kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için ihtiyaç duyulan taşınmazların idare tarafından edinilmesini sağlarken, aynı zamanda bireylerin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden bir idari süreçtir. Yol, enerji, altyapı, eğitim ve benzeri kamu hizmetlerinin gerçekleştirilmesinde sıklıkla gündeme gelen kamulaştırma, gerek idare gerekse taşınmaz malikleri açısından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Altı bölümden oluşacak bu yazı dizisinin ilk bölümünde, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (“Kanun”) kapsamında kamulaştırmanın temel esaslarını, kamu yararı kararını, kamulaştırma sürecinin aşamalarını ve bedel tespitinin genel çerçevesini; 2026 yılında yürürlüğe giren güncel değişikliklerle birlikte ele alacağız.
I. Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma (istimlak); devletin ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerekli kıldığı hâllerde, özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın tamamını veya bir kısmını, bedelini ödemek suretiyle ve kanunda öngörülen usuller uyarınca kamu mülkiyetine geçirmesidir. İlaveten kamulaştırma yoluyla taşınmaz üzerinde idare lehine irtifak hakkı kurulması da mümkündür (Anayasa m. 46). Yol, köprü, okul, hastane ve enerji nakil hattı projelerinin gerçekleştirilebilmesi yahut benzer diğer kamu hizmetlerinin sunulması için özel mülkiyette bulunan taşınmazlara ihtiyaç duyulması, kamulaştırmanın uygulamada karşımıza çıkan en sık örnekleri arasındadır.
Bununla birlikte kamu yararını gerçekleştirme amacı, idareye sınırsız bir kamulaştırma yetkisi verildiği anlamına gelmemektedir. Mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıması nedeniyle kamulaştırma, belirli şartlara ve sıkı usul kurallarına bağlanmıştır. Anayasa m. 35 ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, ancak kamu yararının gerekli kıldığı hâllerde ve kanunla sınırlanabilmektedir (Anayasa m. 13). Bu kapsamda m. 35, kamulaştırmanın hangi temel hakka müdahale ettiğini göstermekte; mülkiyet hakkına yönelik en ağır müdahalelerden biri olan kamulaştırmanın hukuki dayanağı ise Anayasa’nın 46. maddesinde düzenlenmektedir. Nitekim Anayasa Mahkemesi kararlarında da kamulaştırmanın anayasal koşulları, m. 46 ile düzenlenen ilkeler doğrultusunda ele alınmaktadır.
Kamulaştırmanın usul ve esasları ise Kanun ile düzenlenmiştir. Kanun’da; kamu yararı kararının alınmasından kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesine, satın alma usulünden kamulaştırma bedelinin tespitine ve taşınmazın idare adına tesciline kadar sürecin tüm aşamalarına yer verilmiştir. Bu sebeple hukuka uygun bir kamulaştırmadan söz edilebilmesi için işlemin yetkili idare tarafından ve kamu yararı amacı güdülerek gerçekleştirilmesi, kamulaştırmanın özel mülkiyete konu bir taşınmaza ilişkin olması, taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesi ve Kanun kapsamında öngörülen usule uyulması gerekmektedir.
Dolayısıyla kamulaştırma işlemini, yalnızca idarenin taşınmaz edinmesini sağlayan bir yöntem değil; aynı zamanda kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasında adil bir denge kurmayı gerektiren hukuki bir süreç olarak tanımlamak gerekir. Nitekim Anayasa Mahkemesi de kamulaştırmaya ilişkin değerlendirmelerinde, kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkının korunması arasında adil bir denge kurulması gerektiğini vurgulamakta; bu dengenin sağlanmasında taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesini mülkiyet hakkının korunması bakımından önemli bir güvence olarak değerlendirmektedir (AYM, B. No: 2020/4835, 7/2/2024).
II. Kamulaştırmanın Şartları Nelerdir?
1. Kamulaştırma Yetkili İdare Tarafından Yapılmalıdır
Anayasa m. 46 uyarınca kamulaştırma yetkisi devlet ve kamu tüzel kişilerine aittir. Dolayısıyla kamulaştırma, kamu gücüne dayanan bir yetki olup özel kişiler tarafından doğrudan kullanılması mümkün değildir. Bununla birlikte kanunlarda öngörülen hâllerde gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri lehine kamulaştırma yapılması mümkündür. Bu durumda da kamulaştırma işlemi yine yetkili idare tarafından ve Kanun hükümlerine uygun olarak yürütülmelidir.
2. Kamu Yararı Bulunmalıdır
Kamulaştırmanın en önemli ve zorunlu şartlarından biri, söz konusu işlem bakımından kamu yararının bulunmasıdır. İdare, ancak bir kamu hizmetinin sağlanması veya kamu yararına yönelik bir faaliyetin gerçekleştirilmesi için gerekli olduğu hâllerde özel mülkiyetteki bir taşınmazı kamulaştırabilir. Kamu yararı bulunmaksızın yalnızca idarenin mal edinmesi amacıyla özel kişilerin mülkiyet hakkına müdahale etmesi mümkün olmadığından; kamulaştırmanın hangi kamusal ihtiyaç için yapıldığını ortaya koyan kamu yararı, kamulaştırma yetkisinin hem dayanağını hem de sınırını oluşturmaktadır.
3. Kamulaştırma İdarenin Görev Alanına Giren Bir Amaç İçin Yapılmalıdır
Kamulaştırma, idarenin görev ve yetkisi dışında kalan herhangi bir amaç için yapılamaz. Kanun uyarınca idare, ancak kanunlar veya Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yürütmekle yükümlü olduğu kamu hizmetleri ve teşebbüsleri için ihtiyaç duyduğu taşınmazları, kaynakları ve irtifak haklarını kamulaştırabilir. Dolayısıyla kamulaştırmanın, ilgili idarenin yürütmekle görevli olduğu bir kamu hizmetinin gerçekleştirilmesine yönelik olması gerekmektedir.
4. Kamulaştırmanın Konusu Özel Mülkiyette Bulunmalıdır
Kamulaştırmanın konusu esas olarak özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallar ile bunlara ilişkin kaynak ve irtifak haklarıdır. Bir taşınmazın tamamının kamulaştırılması mümkün olduğu gibi, kamu hizmetinin gerektirdiği ölçüde yalnızca bir kısmı da kamulaştırılabilir. Kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip olduğu taşınmazların ise kural olarak başka bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılması mümkün olmayıp, bu taşınmazların idareler arasındaki devri Kanun m. 30 kapsamında ayrıca düzenlenen usule tabidir.
5. Yeterli Ödenek Bulunmalı ve Taşınmazın Gerçek Karşılığı Ödenmelidir
İdarenin kamulaştırma işlemine başlayabilmesi için yeterli ödeneği temin etmiş olması gerekmektedir. Kamulaştırma bedeli belirlenirken taşınmazın niteliğine göre Kanun ile öngörülen değerlendirme esasları dikkate alınmaktadır. Bedelin kural olarak nakden ve peşin ödenmesi gerekmekte ise de, Anayasa ve Kanun ile belirtilen bazı istisnai hâllerde taksitle ödeme de mümkündür.
6. Kanunda Öngörülen Usule Uyulmalıdır
Kamulaştırma işlemi için kamu yararının bulunması tek başına yeterli değildir; işlemin Kanun ile öngörülen usule uygun şekilde yürütülmesi de gerekmektedir. Kamu yararı kararının alınması, kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesi, yeterli ödeneğin sağlanması, satın alma usulünün uygulanması ve gerekli hâllerde bedel tespiti ile tescil sürecinin yürütülmesi bu usulün başlıca aşamalarını oluşturmaktadır.
III. Kamulaştırma Süreci Adım Adım Nasıl İşler?
Kamu Yararı Kararının Alınması
Kamulaştırma sürecinin temelini, yapılacak kamu hizmetinin taşınmazın kamulaştırılmasını gerekli kıldığını ortaya koyan kamu yararı kararı oluşturmaktadır. Yetkili makam tarafından alınan ve gerekli hâllerde onaylanan bu kararın ardından, kamulaştırılacak taşınmazlara ilişkin işlemlere geçilmektedir.
Kamulaştırılacak Taşınmazın ve Maliklerin Belirlenmesi
İdare, kamu hizmetinin gerçekleştirilmesi için ihtiyaç duyulan taşınmazın sınırlarını ve özelliklerini belirlemelidir. Bu aşamada taşınmazın tapu kayıtları, malikleri ve diğer ilgili bilgileri araştırılmakta; kamulaştırmaya esas plan ve belgeler hazırlanmaktadır. Aynı zamanda idarenin kamulaştırma işlemi için yeterli ödeneği temin etmiş olması da gerekmektedir.
Taşınmazın Tahmini Bedelinin Belirlenmesi
Kamulaştırılacak taşınmaz belirlendikten sonra, idare bünyesinde oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından taşınmazın tahmini bedeli tespit edilmektedir. Bedelin belirlenmesinde taşınmazın cinsi ve niteliği, yüzölçümü, konumu ve kullanım biçimi gibi Kanun ile öngörülen değerlendirme ölçütleri dikkate alınmaktadır. Bu aşamada idare tarafından belirlenen tutar, özellikle satın alma görüşmelerinde esas alınmak üzere yapılan bir değerlendirme olup, tarafların anlaşamaması hâlinde nihai kamulaştırma bedeli mahkeme tarafından belirlenmektedir.
Satın Alma Usulünün Uygulanması
Kanun, idarenin yargı yoluna başvurmadan önce taşınmazı malik ile anlaşarak edinmesini amaçlayan bir satın alma usulü öngörmektedir. Bu kapsamda malik görüşmeye davet edilmekte ve taraflar taşınmazın bedeli konusunda anlaşmaya çalışmaktadır. Anlaşmaya varılması hâlinde, gerekli işlemlerin tamamlanmasını takiben taşınmaz idare adına tescil edilmekte ve kararlaştırılan bedel hak sahibine ödenmektedir. Böylece kamulaştırma süreci mahkemeye taşınmadan sonuçlandırılmış olmaktadır.
Acele Kamulaştırma Usulü
Kanun’un 27. maddesi, yukarıda açıklanan olağan usulden farklı olarak; yurt savunması ihtiyacı, özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlar veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilen hâllerde, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere idareye taşınmaza acele el koyma imkânı tanımaktadır. Bu usul, olağan sürecin tamamlanmasını beklemeden taşınmazın kullanılabilir hâle gelmesini sağlasa da istisnai bir yol olduğundan, aceleliğin ve olağan usulden ayrılmayı gerektiren nedenlerin somut olarak ortaya konulması zorunludur. Nitekim Danıştay 6. Dairesi, bu hususların somut olarak ortaya konulmadığı hâllerde acele kamulaştırma kararını iptal etmektedir (Danıştay 6. D., E. 2024/2704, K. 2025/259, T. 15/1/2025; E. 2023/3088, K. 2024/3023, T. 15/5/2024). Bu nedenle acele kamulaştırma kararlarına karşı süresi içinde idari yargıda iptal davası açılması, taşınmaz maliklerinin haklarının korunması bakımından önem taşımaktadır.
Bedel Tespiti ve Tescil Davası
Satın alma görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması hâlinde idarece, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açılmaktadır. Mahkeme bu aşamada tarafları önce bedel konusunda anlaşmaya davet etmekte; anlaşma sağlanamaması durumunda ise Kanun uyarınca belirlenen ölçütler çerçevesinde bilirkişi marifetiyle inceleme yaptırılarak taşınmazın kamulaştırma bedeli belirlenmektedir. Mahkemece belirlenen bedelin hak sahibi adına yatırılmasına ilişkin koşullar yerine getirildiğinde taşınmazın idare adına tesciline karar verilmekte ve böylelikle kamulaştırmanın yargısal aşaması tamamlanmaktadır. Bu aşamada idarenin, mahkemece belirlenen bedeli verilen kesin süre içinde bankaya bloke etmemesi hâlinde davanın reddine karar verilebildiğini de belirtmek gerekir (Yargıtay 5. HD, E. 2024/12867, K. 2025/9384, T. 23/6/2025; İstanbul BAM 39. HD, E. 2023/694, K. 2023/661, T. 26/4/2023).
IV. Kamulaştırma Sürecinde Taşınmaz Malikinin Mali Güvenceleri
Kamulaştırma sürecinde taşınmaz malikinin haksız bir mali külfet altına girmemesi de önemli bir güvencedir. Anayasa Mahkemesi, bedel tespiti ve tescil davasının kabulüyle sonuçlanmasına rağmen malik aleyhine vekâlet ücretine hükmedilmesinin, kamulaştırma bedelini gerçek karşılığın altına düşürmesi nedeniyle mülkiyet hakkını ihlal ettiğini kabul etmektedir (AYM, B. No: 2020/3816, T. 5/6/2024).
V. 2026 Yılında Kamulaştırma Mevzuatında Yapılan Güncel Değişiklikler
1. Anayasa Mahkemesi’nin “Tescil Hükmü Kesin Olup” İbaresine İlişkin İptal Kararı
Anayasa Mahkemesi, E. 2025/190, K. 2026/38 sayılı kararı ile Kanun’un 10. maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan ve tescil hükmünü kesin nitelikte sayan “Tescil hükmü kesin olup,…” ibaresini; kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek karşılığını yansıtıp yansıtmadığı yargısal denetimden geçmeden mülkiyetin idareye geçmesine yol açtığı gerekçesiyle Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir (RG: 21/5/2026, S. 33260).
Bununla birlikte Mahkeme, iptal hükmünün doğuracağı hukuksal boşluğu gözeterek kararın yürürlüğe girmesini, Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonraya ertelemiştir. Bu nedenle iptal hükmü 21/2/2027 tarihinde yürürlüğe girecek olup, bu tarihe kadar tescil hükmünün kesinliğine ilişkin kural yürürlükte kalmaya devam edecektir. Anılan süre içinde kanun koyucu tarafından, Anayasa m. 46’daki peşin ödeme güvencesiyle uyumlu yeni bir düzenleme yapılması beklenmektedir. Karar yürürlüğe girdiğinde tescile ilişkin hükmün kanun yoluna açık hâle gelmesi sonucunu doğuracağından, devam eden bedel tespiti ve tescil davalarında sürecin bu takvim gözetilerek yönetilmesi önem taşımaktadır.
2. 7584 Sayılı Kanun ile Yapılan Değişiklik: Tescil Giderleri ve Tapu Harçları
Kanun’un 29. maddesi, 11/6/2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle değiştirilmiştir (RG: 20/6/2026, S. 33286). Yapılan değişiklik ile kamulaştırmasız el koyma ve tazminat davaları sonucunda tescile yönelik kesinleşen mahkeme kararlarının infazında ortaya çıkan tapu harçları ile Kanun’un gerektirdiği diğer giderlerin idarece karşılanacağı hükme bağlanmıştır. Uygulamada tescil işlemlerinin, harçların malik tarafından ödenmemesi nedeniyle sürüncemede kalması sıkça karşılaşılan bir sorun olduğundan, değişiklik taşınmaz malikleri lehine önemli bir kolaylık getirmektedir.
3. 7588 Sayılı Kanun ile Eklenen Geçici Madde 20
Kanun’a 2/7/2026 tarihli ve 7588 sayılı Kanun’un 8. maddesiyle eklenen Geçici Madde 20 uyarınca; mülga 6830 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 8/10/1956 tarihine kadar, kamulaştırma işlemlerine dayanmaksızın kamulaştırma kanunlarının amacına uygun olarak fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar, ilgili kamu kurum ve kuruluşları adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılmaktadır (RG: 11/7/2026, S. 33307).
Düzenleme uyarınca eski malikler veya mirasçıları, tapu kaydı ya da zilyetlik koşullarının bulunması hâlinde yalnızca tahsis tarihi itibarıyla taşınmazın gerçek karşılığını talep edebilmektedir. Bu talep, fiili tahsis tarihinden itibaren on yıllık süre koşuluna bağlanmış; 12/1/1963 tarihinden sonra ileri sürülen talepler bakımından ise kabul edilmezlik sonucu öngörülmüştür. Madde ayrıca bu uyuşmazlıklarda yargılama gideri ile vekâlet ücretinin maktu olarak belirlenmesini ve taşınmazların ilgili idareler adına harçsız tescilini düzenlemektedir.
Söz konusu düzenleme, 1956 öncesi fiili tahsislere dayanan kamulaştırmasız el atma taleplerini büyük ölçüde sınırlandırmaktadır. Benzer nitelikteki geçmiş düzenlemelerin Anayasa Mahkemesi denetimine konu olduğu dikkate alındığında, Geçici Madde 20’nin anayasallığının da tartışılması muhtemeldir. Bu nedenle anılan döneme ilişkin taşınmazlarda hak sahiplerinin, somut olayın özellikleri bakımından ayrıca hukuki değerlendirme yaptırması önem taşımaktadır.
VI. Değerlendirme
Kamulaştırma, kamu hizmetlerinin gerçekleştirilebilmesi amacıyla idareye tanınan önemli bir yetki olmakla birlikte, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıdığından belirli şartlara ve kanuni usullere bağlanmıştır. Bu süreçte bir taraftan kamu yararının gerçekleştirilmesi amaçlanırken, diğer taraftan taşınmaz malikinin gerçek karşılığı elde etmesi ve Kanun kapsamındaki haklarını kullanabilmesi güvence altına alınmaktadır. 2026 yılında yapılan mevzuat değişiklikleri ve Anayasa Mahkemesi kararı da bu dengenin gözetilmesine yönelik önemli gelişmeler olarak öne çıkmaktadır. Bu nedenle kamulaştırma sürecinin hem idare hem de taşınmaz maliki açısından hukuki sonuçlarının doğru değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.
Yazı dizimizin ilerleyen bölümlerinde kamulaştırma kararının iptali davası, kamulaştırmasız el atma davaları, imar planı ile kamulaştırma ilişkisi, kamulaştırma bedelinin vergilendirilmesi ve Danıştay ile Yargıtay kararları üzerinden pratik rehber konularını ayrı başlıklar altında ele alacağız.
Saygılarımızla,
Odabaşı & Özşahin Avukatlık Bürosu
Bu yazı, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut olaya özgü hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Kamulaştırma işlemleri, acele kamulaştırma kararlarına karşı iptal davaları, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz maliklerinin kamulaştırma sürecinden doğan haklarına ilişkin hukuki danışmanlık ihtiyaçlarınız için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
