Bir taşınmazın imar planında yol, park, okul veya başka bir kamu hizmetine ayrılması, tek başına taşınmazın kamulaştırıldığı anlamına gelmemektedir. Bununla birlikte plan kararı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını önemli ölçüde sınırlandırabilmekte ve idare açısından planın uygulanmasına yönelik çeşitli yükümlülükler doğurabilmektedir. Bu nedenle imar planı ile kamulaştırma arasındaki ilişkinin ve plan kararının uzun süre uygulanmamasının hukuki sonuçlarının doğru belirlenmesi önem taşımaktadır. Yazı dizimizin dördüncü bölümünde imar planı ile kamulaştırma ilişkisini; kamu hizmetine ayrılan taşınmazların hukuki durumu, idarenin yükümlülükleri, malikin başvurabileceği hukuki yollar ile görevli ve yetkili mahkeme çerçevesinde ele alacağız.
1. İmar Planında Kamu Hizmetine Ayrılmak Ne Anlama Gelir?
İmar planları, taşınmazların hangi amaçlarla kullanılabileceğini belirleyen düzenleyici idari işlemlerdir. 3194 sayılı İmar Kanunu (“İK”) m.5 uyarınca imar planları, nazım imar planı ve uygulama imar planından oluşmaktadır. Uygulama imar planlarında özel mülkiyette bulunan taşınmazların tamamı veya bir bölümü yol, park, meydan, okul, sağlık tesisi veya diğer kamu hizmetleri için ayrılabilmektedir.
Bir taşınmazın uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılması, tek başına kamulaştırma anlamına gelmeyecek ve taşınmazın mülkiyetini kendiliğinden idareye geçirmeyecektir. Planlama, taşınmazın kullanım biçimini belirleyen bir idari işlemken; kamulaştırma, Anayasa m.46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (“Kanun”) uyarınca taşınmazın gerçek karşılığı ödenerek idare tarafından edinilmesine yönelik ayrı bir süreçtir. Bu nedenle mevzuatta öngörülen edinim işlemleri tamamlanıncaya kadar mülkiyet malikte kalmaya devam edecektir.
Bununla birlikte taşınmazın kamu hizmetine ayrılması, malikin taşınmazı kullanma ve taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma imkanlarını önemli ölçüde kısıtlayabilmektedir. Anayasa Mahkemesi de bu tür plan kararlarının mülkiyet hakkını ortadan kaldırmamakla birlikte, malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini sınırlandırması nedeniyle mülkiyet hakkına müdahale oluşturabileceğini kabul etmektedir (AYM, B. No: 2018/2610, 11/12/2018).
Plan kararının ardından taşınmazın kamuya kazandırılmasında uygulanacak yöntem ise somut olaya göre belirlenmelidir. İK m.13 ve m.18 kapsamında imar uygulamaları ve düzenleme ortaklık payı gibi araçlar gündeme gelebileceği gibi, gerekli şartların bulunması halinde satın alma, trampa veya kamulaştırma yoluna da başvurulabilir. Dolayısıyla kamu hizmetine ayrılan her taşınmazın doğrudan ve derhal kamulaştırılması gerektiği söylenemeyecektir. Ancak plan kararından kaynaklanan kısıtlılık halinin de belirsiz süreyle devam ettirilmesi mümkün değildir. Kanun Ek m.1, mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar bakımından beş yıllık süre içerisinde idarece gerçekleştirilmesi gereken işlemleri düzenlemektedir. Bu sürenin sonunda gerekli işlemlerin yapılmaması ise mülkiyet hakkı bakımından ayrıca hukuki sonuçlar doğurabilecektir.
2. İmar Planı ile Kamulaştırma Arasındaki Hukuki İlişki
İmar planı ile kamulaştırma birbiriyle bağlantılı olmakla birlikte hukuki nitelikleri ve sonuçları farklı işlemlerdir. İmar planı taşınmazın kullanım amacını belirlerken; kamulaştırma, taşınmazın kamu hizmeti amacıyla idare tarafından edinilmesini sağlayan ayrı bir hukuki süreçtir. Bu nedenle taşınmazın uygulama imar planında yol, park veya okul gibi bir kamu hizmetine ayrılması, tek başına kamulaştırma anlamına gelmemektedir.
Bununla birlikte imar planı, sonraki kamulaştırma işlemi bakımından önemli bir hukuki işleve sahiptir. Kanun m.6 uyarınca kural olarak kamulaştırmadan önce kamu yararı kararı alınması ve onaylanması gerekirken, onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetlerde ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek bulunmamaktadır. Bu halde yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınması gerekli ve yeterlidir. Ancak onaylı imar planının bulunması, kamulaştırmanın diğer kanuni şartlarının gerekliliğini ve usulünü ortadan kaldırmamaktadır.
İmar planında kamu hizmetine ayrılan her taşınmazın doğrudan kamulaştırılması da zorunlu değildir. İK m.18 kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde düzenleme ortaklık payı yoluyla bazı umumi hizmet alanlarının kamuya kazandırılması mümkündür. Bu nedenle taşınmazın kamuya kazandırılmasında izlenecek yöntem, plan kararı ve somut taşınmazın durumuna göre belirlenmelidir.
Planın uygulanması bakımından idareye düşen yükümlülükler ise İK m.10 ve Kanun Ek m.1 ile ayrıca düzenlenmiştir. İK m.10 uyarınca belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde beş yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlüdür. Kanun Ek m.1 ise uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılması nedeniyle mülkiyet hakkı özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar bakımından beş yıllık süre içinde gerekli imar programı veya imar uygulamalarının yapılmasını ve taşınmaz üzerindeki kısıtlılığın mevzuatta öngörülen yollarla giderilmesini öngörmektedir. Dolayısıyla imar planı, kamulaştırmayla aynı işlem olmamakla birlikte kamulaştırmanın amacı ve gerekliliği bakımından önemli bir hukuki zemin oluşturabilmektedir. Bununla birlikte taşınmazın kamu hizmetine ayrılması nedeniyle mülkiyet hakkı üzerinde oluşan kısıtlamanın belirsiz süreyle devam ettirilmesi mümkün değildir.
3. İdare Taşınmazı Ne Kadar Süre İçinde Kamulaştırmalıdır?
İK m.10 uyarınca belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde beş yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlüdür. Beş yıllık imar programı sınırları içinde kalan ve kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş taşınmazların ise ilgili kamu kuruluşlarınca program süresi içerisinde kamulaştırılması öngörülmektedir.
Uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılması nedeniyle mülkiyet hakkı özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar bakımından ise Kanun Ek m.1 özel bir düzenleme içermektedir. Buna göre uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programlarının veya imar uygulamalarının yapılması ve bütçe imkanları dahilinde taşınmazın kamulaştırılması ya da mülkiyet hakkının kullanılmasını engelleyen kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliğine gidilmesi öngörülmektedir. Dolayısıyla beş yıllık süre, her durumda taşınmazın mutlaka kamulaştırılması gerektiği anlamına gelmemektedir. Esas olan, plan kararından kaynaklanan ve mülkiyet hakkını ağır biçimde sınırlandıran durumun süresiz bırakılmamasıdır. Bu sürenin başlangıcında ise Kanun Ek m.1 uyarınca taşınmazı kamu hizmetine ayıran uygulama imar planının yürürlüğe girdiği tarih esas alınmaktadır. Beş yıllık sürenin dolması planı kendiliğinden hükümsüz hale getirmediği gibi taşınmazı da otomatik olarak kamulaştırılmış hale getirmeyecektir. Ancak bu süre içinde gerekli işlemlerin yapılmaması ve mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlamanın devam etmesi, hukuki el atma sorununu gündeme getirebilecektir. Anayasa Mahkemesi de Ek m.1’e ilişkin değerlendirmelerinde bu beş yıllık süre ile mülkiyet hakkının korunması arasındaki ilişkiyi hukuki el atma kapsamında değerlendirmektedir (AYM, E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025).
4. Taşınmaz Malikinin Başvurabileceği Hukuki Yollar
Taşınmazın uygulama imar planında yol, park, okul veya başka bir kamu hizmetine ayrılması halinde başvurulabilecek hukuki yol, malikin hangi sonuca ulaşmak istediğine göre değişmektedir.
İmar planının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, planın iptali için idari yargıya başvurulabilecektir. Bu davalarda görevli mahkeme idare mahkemesi; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. İYUK m.7 uyarınca dava açma süresi kural olarak 60 gündür. İmar planları ilanı gereken düzenleyici işlemler olduğundan, bu süre planın ilan süresinin sona ermesini izleyen günden itibaren işlemeye başlamaktadır. Bununla birlikte, askı süresi içinde plana itiraz edilmesi veya plana dayanılarak daha sonra bir uygulama işlemi tesis edilmesi hallerinde dava açma süresi İYUK m.7 ve m.11 ile İmar Kanunu m.8/b hükümleri birlikte değerlendirilerek ayrıca belirlenmelidir.
Malik ayrıca plan değişikliği yapılarak taşınmaz üzerindeki kısıtlılığın kaldırılması amacıyla da idareye başvurabilmektedir. İYUK m.10 ve 11 kapsamında yapılabilecek başvuruların niteliği ve dava açma süresine etkisi somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir. Plan değişikliklerinde ise İK Ek m.8 ile öngörülen plan bütünlüğü, sosyal ve teknik altyapı dengesi ve teknik gerekçe gibi esaslar gözetilmektedir.
Sorunun planın başlangıçtaki hukuka aykırılığından değil, kamu hizmetine ayrılan taşınmazın uzun süre bu şekilde bırakılmasından kaynaklandığı hallerde ise Kanun Ek m.1 gündeme gelmektedir. Kanunda öngörülen süre içerisinde planın uygulanmaması, taşınmazın kamulaştırılmaması veya mülkiyet hakkını engelleyen kısıtlılığın kaldırılmaması halinde, önceki yazımızda ele aldığımız hukuki el atmaya bağlı giderim yollarına başvurulması söz konusu olabilecektir.
Dolayısıyla malik bakımından tek bir hukuki yol bulunmamaktadır. Planın hukuka aykırılığı halinde iptal davası; kısıtlılığın kaldırılması için idareye başvuru, uzun süre devam eden kısıtlılık halinde ise hukuki el atmaya bağlı giderim yolları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
5. İmar Planına Karşı İptal Davası ile Kamulaştırma Talebi Aynı Şey midir?
İmar planına karşı açılan iptal davası ile taşınmazın kamulaştırılmasına veya plan nedeniyle oluşan kısıtlılığın giderilmesine yönelik talepler birbirinden farklıdır.
İmar planının iptali istendiğinde, uyuşmazlığın konusunu plan kararının hukuka uygunluğu oluşturmaktadır. İmar planının yetki, şekil, sebep, konu veya maksat unsurlarından biri yönünden hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek İYUK m.2/1-a kapsamında iptal davası açılabilecektir. Bu kapsamda planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygunluğu denetlenmektedir. Buna karşılık taşınmazın kamulaştırılmasının veya planla getirilen kısıtlılığın giderilmesinin istenmesi, planın baştan itibaren hukuka aykırı olduğu anlamına gelmemektedir. Hukuka uygun bir planla kamu hizmetine ayrılan taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması veya planın uygulanmaması da mülkiyet hakkı bakımından ayrıca sonuç doğurabilecektir. Bu durumda İK m.10 ve Kanunu Ek m.1 kapsamında planın uygulanması ve mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlılığın giderilmesi gündeme gelmektedir. Dolayısıyla planın hukuka aykırılığı ile planın uzun süre uygulanmamasından kaynaklanan mülkiyet hakkı sorunu birbirinden ayrılmalıdır. İlkinde planın iptali, ikincisinde ise uzun süren kısıtlılığın giderilmesine yönelik hukuki yollar söz konusudur.
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
İmar planından kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli yargı yeri, uyuşmazlığın niteliğine ve malik tarafından ileri sürülen talebe göre değişebilmektedir. Bu nedenle imar planının iptaline yönelik uyuşmazlıklar ile planın uzun süre uygulanmamasından kaynaklanan hukuki el atma uyuşmazlıklarının birbirinden ayrılması gerekmektedir.
İmar planının iptali talep ediliyorsa, İYUK m.2/1-a görevli mahkeme idare mahkemesi, İYUK m.34/1 uyarınca yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.
Hukuki el atma nedeniyle taşınmaz bedelinin talep edildiği uyuşmazlıklarda ise geçen haftaki yazımızda da belirtmiş olduğumuz gibi Kanun’un Ek 1. maddesinde daha önce yer alan ve beş yıllık sürenin sonunda açılacak bedel davalarının adli yargıda görüleceğini öngören hüküm, Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmiş ve iptal hükmü 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir (AYM, E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025). Bu nedenle 30.01.2026 sonrasında hukuki el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli yargı yeri, ileri sürülen talebin niteliği ve güncel içtihatlar dikkate alınarak belirlenmelidir.
Kamulaştırma sürecinin taşınmaz maliki bakımından sonuçları, taşınmazın idareye geçmesiyle de sona ermemektedir. Yazı dizimizin gelecek haftaki bölümünde; kamulaştırma bedelinin vergisel sonuçlarını, değer artış kazancı ve stopaj bakımından değerlendirilmesini, düzenleme ortaklık payına ilişkin bedel meselelerini ve yeniden değerleme oranının etkisini “Kamulaştırma Bedelinin Vergilendirilmesi” başlığı altında ele alacağız.
Saygılarımızla,
Odabaşı & Özşahin Avukatlık Bürosu
Bu yazı, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut olaya özgü hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Kamulaştırma işlemleri, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz maliklerinin kamulaştırma sürecinden doğan haklarına ilişkin hukuki danışmanlık ihtiyaçlarınız için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
