Kamulaştırma, kamu yararının gerçekleştirilmesine yönelik bir idari işlem olmakla birlikte, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden ve idari yargı ile adli yargıyı ilgilendiren farklı hukuki süreçleri bünyesinde barındırmaktadır. Bu nedenle kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunun, dava açma sürelerinin, bedel tespitine ilişkin esasların ve somut olayın özelliklerinin birlikte değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
Altı haftalık yazı dizimiz boyunca kamulaştırma sürecinin temel esaslarını, kamulaştırma kararının iptalini, kamulaştırmasız el atmayı, imar planları ile kamulaştırma arasındaki ilişkiyi ve kamulaştırma bedelinin vergiye ilişkin esaslarını ele aldık. Dizimizin bu son bölümünde inceleyeceğimiz Danıştay ve Yargıtay kararları ise mevzuatta yer alan kuralların somut uyuşmazlıklarda nasıl uygulandığını ve kamulaştırma hukukunda her olayın kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
1. Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava Açarken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kamulaştırma işlemine karşı açılacak davalarda, uyuşmazlığın esasına ilişkin iddiaların yanı sıra dava açma süresi, tebligat, görev ve yetki ile dava konusu işlemin doğru belirlenmesi gibi usule ilişkin hususlar da önem taşımaktadır. Bu konularda yapılabilecek hatalar, taşınmaz malikinin ileri sürdüğü hukuka aykırılık iddialarının esastan hiç incelenmeden davanın usul yönünden sonuçlanmasına neden olabilecektir. Bu nedenle kamulaştırma işlemine karşı başvurulabilecek hukuki yollar değerlendirilirken yalnızca işlemin hukuka uygun olup olmadığına değil, davanın hangi süre içerisinde, hangi yargı merciinde ve hangi işleme karşı açılması gerektiğine de dikkat edilmelidir.
Kamulaştırma işlemine karşı açılacak iptal davalarında dikkat edilmesi gereken hususların başında dava açma süresi gelmektedir. Anayasa m.125 ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (“İYUK”) m.7 uyarınca idari işlemlere karşı dava açma süresi kural olarak işlemin ilgiliye yazılı olarak bildirildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlamaktadır. Özel bir dava açma süresi öngörülmeyen hallerde ise idare mahkemelerinde genel dava açma süresi altmış (60) gündür. Özellikle acele kamulaştırma işlemlerinde, Cumhurbaşkanı kararının yalnızca Resmi Gazete’de yayımlanması ilgilisine yapılmış bir tebligat olarak kabul edilmemektedir. Danıştay, mülkiyet hakkını doğrudan sınırlayan bu işlemlerin ayrıca ilgiliye yazılı olarak bildirilmesi gerektiğini; bunun hak arama özgürlüğünün de bir gereği olduğunu kabul etmektedir. Dolayısıyla dava açma süresinin başlangıcının belirlenmesinde yalnızca Resmi Gazete’deki yayım tarihinin esas alınması mümkün değildir (Danıştay İDDK, T. 28.03.2022, E. 2022/56, K. 2022/1002; Danıştay 6. Dairesi, T. 10.11.2022, E. 2022/7967, K. 2022/9502).
Usulüne uygun bir tebligatın bulunmadığı hallerde ise dava açma süresi, ilgilinin işlemi fiilen öğrendiği tarihe göre hesap edilmektedir. Nitekim Danıştay, idarenin işlemin daha önce öğrenildiğini ortaya koyamadığı bir uyuşmazlıkta, ilgilinin dava dilekçesinde bildirdiği öğrenme tarihini dikkate almıştır (Danıştay 6. Dairesi, T. 16.05.2011, E. 2009/355, K. 2011/1371; Danıştay 10. Dairesi, T. 18.04.2022, E. 2016/12140, K. 2022/2135). Bununla birlikte öğrenme tarihi somut olayın özelliklerine göre farklı şekilde de tespit edilebilmektedir. Acele kamulaştırma kararının ayrıca tebliğ edilmediği bir uyuşmazlıkta, asliye hukuk mahkemesince verilen acele el koyma kararının tebliğ tarihi, kamulaştırma işleminin öğrenildiği tarih olarak kabul edilmiştir (Danıştay İDDK, T. 07.07.2021, E. 2021/1158, K. 2021/1419). İlaveten Danıştay, özel dava açma süresinin uygulanabilmesi bakımından ilgilinin başvurulacak yargı mercii ve dava açma süresi konusunda bilgilendirilmesine önem vermekte; bu hususların usulüne uygun şekilde bildirilmediği durumlarda genel dava açma süresini dikkate almaktadır (Danıştay İDDK, T. 17.10.2008, E. 2005/1558, K. 2008/1803).
Kamulaştırma uyuşmazlıklarında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, görevli yargı kolunun doğru belirlenmesidir. Kamulaştırma işlemlerinde karma bir yargı sistemi benimsenmiş olup kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğuna ilişkin uyuşmazlıklar idari yargıda, kamulaştırma bedeline ve maddi hatalara ilişkin uyuşmazlıklar ise adli yargıda görülmektedir.
2. Danıştay Kararlarında Kamulaştırma İşleminin Hukuka Uygunluğu
Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu değerlendirilirken yalnızca kamu yararının varlığı değil; işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden hukuka uygun olup olmadığı da önem taşımaktadır.
Kamulaştırma işlemlerinin hukuka uygunluğunun denetiminde, kamu yararının varlığının yanı sıra mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin gerekli ve ölçülü olması da önem taşımaktadır. Bu değerlendirme özellikle istisnai bir yöntem olan acele kamulaştırmada önem kazanmaktadır. Nitekim ne zaman kamulaştırılacağı belli olmayan ve kamulaştırılıp kamulaştırılmayacağı dahi kesinleşmemiş bir taşınmazın acele kamulaştırma kapsamına alınmasının kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki adil dengeyi bozduğu kabul edilmiştir (Danıştay 6. Daire, T. 30.05.2024, E. 2023/2460, K. 2024/3475).
Danıştay, kamulaştırmanın hukuka uygunluğunu yalnızca taşınmazın kamu hizmeti için gerekli olup olmadığı yönünden de değerlendirmemekte, kamulaştırmanın kapsamının malike orantısız bir külfet yüklememesi ve kanunda öngörülen usul ve esaslara uygun şekilde gerçekleştirilmesi de aranmaktadır. Bu kapsamda, taşınmazın yalnızca yol güzergahına rastlayan bölümünün kamulaştırılması sonucunda kalan kısmındaki konut kullanımının önemli ölçüde güçleşmesi, kamu yararı ile özel mülkiyetin korunması arasındaki adil denge yönünden hukuka aykırı bulunmuştur (Danıştay, 6. Daire, T. 23.11.2023, E. 2022/8357, K. 2023/8562). Ayrıca kamulaştırma bedelinin ödenip ödenmediğinin de hukuka uygunluk değerlendirmesinde dikkate alınması gerektiği; karşılık ödenmeksizin gerçekleştirilen bir kamulaştırmanın mülkiyet hakkına kanuni sınırları aşan bir müdahale oluşturacağı kabul edilmektedir (Danıştay 6. Daire, T. 17.12.2020, E. 2016/3646, K. 2020/13089).
Acele kamulaştırma bakımından ise olağan kamulaştırmadan daha sıkı koşullar aranmaktadır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (“KK”) m.27 düzenlenen acele kamulaştırma istisnai bir yöntem olduğundan, bu yönteme başvurulabilmesi için olağan kamulaştırmayı haklı kılan kamu yararından farklı olarak, acele kamulaştırmayı zorunlu kılan ve kamu düzenine ilişkin somut bir acelelik halinin ortaya konulması gerekmektedir. Dolayısıyla taşınmazın bir kamu hizmetinde kullanılacak olması tek başına acele kamulaştırma için yeterli görülmemekte; olağan kamulaştırma usulünün neden yetersiz kaldığının ve acele usule başvurulmasını gerektiren koşulların somut olarak ortaya konulması da aranmaktadır (Danıştay İDDK, T. 12.07.2023, E. 2023/849, K. 2023/1622; Danıştay 6. Daire, T. 13.02.2025, E. 2024/5869, K. 2025/605; Danıştay 6. Daire, T. 16.05.2024, E. 2023/2886, K. 2024/3094).
3. Yargıtay Kararlarında Kamulaştırma Bedelinin Tespiti
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde KK m.11 ile öngörülen değerleme esasları dikkate alınmaktadır. Ancak taşınmazın arsa veya arazi niteliğinin doğru belirlenmesi, karşılaştırmaya esas alınacak emsallerin seçimi, taşınmazın değerini etkileyen objektif unsurların değerlendirilmesi ve bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olması, uygulamada bedelin belirlenmesi bakımından önem taşıyan başlıca konular arasındadır.
Kamulaştırma bedelinin doğru şekilde belirlenebilmesi için öncelikle taşınmazın arsa veya arazi niteliğinin doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Zira bu ayrım, uygulanacak değerleme yöntemini doğrudan etkilemektedir. Nitekim Yargıtay, arazi niteliğindeki bir taşınmazın kamulaştırma bedelinin net gelir yöntemine göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmiş; bozma kararına rağmen taşınmazın arsa kabul edilerek bilirkişi raporu doğrultusunda bedel belirlenmesini hukuka aykırı bularak hükmü bozmuştur. Bu nedenle bedel tespiti davalarında taşınmazın hukuki ve fiili özelliklerinin doğru belirlenmesi, yalnızca taşınmazın niteliği bakımından değil, uygulanacak değerleme yönteminin seçimi bakımından da önem taşımaktadır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, T. 24.03.2026, E. 2025/12634, K. 2026/4883, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, T. 18.12.2024, E. 2024/4393, K. 2024/10126)
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal seçimi de kamulaştırma bedelinin belirlenmesini doğrudan etkileyen unsurlardan biridir. Yargıtay, KK m.11/1-g kapsamında emsal karşılaştırması yapılırken, zorunlu olmadıkça dava konusu taşınmaza yakın bölgelerde bulunan, benzer yüzölçümüne sahip ve değerlendirme tarihine yakın tarihlerde satılmış taşınmazların emsal alınması gerektiğini kabul etmektedir. Bu nitelikleri taşımayan bir satışın emsal alınması ve buna dayanan bilirkişi raporuyla hüküm kurulması ise bedelin sağlıklı biçimde belirlenmesini engelleyebilmektedir; nitekim Yargıtay, farklı mahallede bulunan bir taşınmazın emsal alınmasına dayanan bilirkişi raporunu hüküm kurmaya elverişli görmemiştir (Yargıtay 5. HD, T. 25.11.2025, E. 2025/3561, K. 2025/15148; Yargıtay 5. HD, T. 09.07.2025, E. 2024/12123, K. 2025/10886; Yargıtay 5. HD, T. 14.05.2024, E. 2023/11289, K. 2024/5877).
4. Kamulaştırmasız El Atmaya İlişkin Yargı Kararlarında Öne Çıkan İlkeler
Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında yargı kararları, idarenin taşınmaza müdahalesinin niteliğinin belirlenmesi ve malikin başvurabileceği hukuki yollar bakımından önemli ölçütler ortaya koymaktadır. Özellikle fiili el atmanın hangi durumda gerçekleşmiş sayılacağı, taşınmaz bedelinin belirlenmesi ve uyuşmazlığın hangi yargı kolunda çözüleceği, uygulamada öne çıkan başlıca konular arasındadır.
Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında öncelikle idarenin taşınmaza müdahalesinin fiili mi yoksa hukuki nitelikte mi olduğunun belirlenmesi önem taşımaktadır. İdarenin taşınmazın fiili kullanımına doğrudan müdahale etmeksizin imar planı gibi idari işlemlerle kullanım ve tasarruf imkanını sınırlandırmasını hukuki el atma; bunun ötesine geçerek taşınmazın fiili kullanımını engellemesi ve taşınmazı bizzat kullanmasını ise fiili el atma olarak nitelendirilmektedir. (Danıştay 6. Dairesi T. 30.11.2022, E. 2021/7461, K. 2022/10466; Danıştay 6. Dairesi, T. 23.12.2020, E. 2016/10928, K. 2020/13567).
Fiili el atmanın değerlendirilmesinde, idarenin taşınmaz üzerindeki somut müdahalesinin niteliği ve bu müdahalenin taşınmazın kullanımına etkisi önem taşımaktadır. Nitekim Yargıtay, taşınmaza idare tarafından parke taşı döşenerek yol yapılması suretiyle el atıldığı bir uyuşmazlıkta, parke taşlarının sonradan sökülmüş olmasına rağmen taşınmazın imar planındaki tahsis amacı ve bitişik parsellerle bütünlüğünü dikkate alarak el atma olgusunun devam ettiğini kabul etmiştir (Yargıtay 5. HD, T. 12.02.2018, E.2017/19869, K.2018/1388). Bu karar, fiili el atmanın değerlendirilmesinde yalnızca müdahalenin dava tarihindeki fiziksel görünümünün değil, taşınmazın mevcut durumu ve kullanım koşullarının da birlikte değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.
Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında önemli konulardan biri de taşınmaz malikine ödenecek bedelin belirlenmesidir. Bedelin tespitinde taşınmazın niteliği, özellikleri ve değerini etkileyen unsurların hangi tarih esas alınarak değerlendirileceği uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir. Bu nedenle yargı kararlarında, taşınmazın değerleme tarihinin ve bu tarihte dikkate alınacak özelliklerinin doğru belirlenmesi üzerinde önemle durulmaktadır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, T. 20.02.2025, E. 2024/5775, K. 2025/2208; AYM, BB, 2015/15410, T. 14/11/2018).
5. Kamulaştırma Uyuşmazlıklarında Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Öneriler
Kamulaştırma uyuşmazlıklarında uygulamada karşılaşılan bazı hatalar, taşınmaz maliklerinin haklarını etkileyebilecek önemli sonuçlar doğurabilmektedir. Uygulamada özellikle aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi önem taşımaktadır:
- Tebligat tarihi ve dava açma süresi mutlaka kontrol edilmelidir. Kamulaştırma işlemine karşı başvurulabilecek hukuki yollar bakımından sürenin hangi tarihte başladığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle tebligat evrakı, tebliğ tarihi ve varsa işlemin fiilen öğrenildiği tarih birlikte incelenmeli; dava açma süresinin geçirilmemesine dikkat edilmelidir.
- Dava konusu edilecek işlem doğru belirlenmelidir. Kamulaştırma süreci birden fazla idari işlem ve aşamadan oluşabildiğinden, uyuşmazlığın hangi işlemden kaynaklandığı ve hangi işlemin hukuki sonuç doğurduğu tespit edilmeden dava açılması usule ilişkin sorunlara yol açabilmektedir.
- Görevli yargı kolu doğru tespit edilmelidir. Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunun denetlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar ile kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar aynı yargı kolunda görülmemektedir. Bu nedenle talebin niteliği belirlenerek idari veya adli yargı yoluna başvurulmalıdır.
- Taşınmazın arsa veya arazi niteliği gözden kaçırılmamalıdır. Taşınmazın niteliği, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında uygulanacak değerleme yöntemini doğrudan etkilediğinden; taşınmazın hukuki ve fiili özellikleri ile değerleme tarihinde sahip olduğu nitelik dikkatle incelenmelidir.
- Emsal taşınmazlar yalnızca satış bedelleri üzerinden değerlendirilmemelidir. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal karşılaştırması yapılırken emsalin konumu, yüzölçümü, satış tarihi ve dava konusu taşınmazla karşılaştırılabilir özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
- Bilirkişi raporu yalnızca belirlenen bedel yönünden incelenmemelidir. Raporda kullanılan değerleme yöntemi, esas alınan emsaller, taşınmazın niteliği ve bedeli etkileyen diğer verilerin gerekçeli ve denetlenebilir olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Eksik veya hatalı olduğu düşünülen hususlar bakımından bilirkişi raporuna ilişkin haklar süresinde kullanılmalıdır.
- Acele kamulaştırmada yalnızca kamu yararının varlığı yeterli değildir. İşlemin KK m.27 kapsamında gerçekten acele kamulaştırmayı gerektiren koşullara dayanıp dayanmadığı ayrıca incelenmelidir.
- Kamulaştırmasız el atmada müdahalenin niteliği doğru belirlenmelidir. İdarenin taşınmaza fiilen müdahale etmesi ile taşınmazın kullanımının imar planı veya başka bir idari işlem nedeniyle hukuken sınırlandırılması aynı hukuki sonuçları doğurmayacaktır. Bu nedenle başvurulacak hukuki yol belirlenmeden önce müdahalenin fiili veya hukuki niteliği somut olay bakımından değerlendirilmelidir.
Nihayetinde görüleceği üzere, kamulaştırma sürecinde hakların etkin şekilde korunabilmesi, somut olayın özelliklerinin doğru değerlendirilmesine ve hukuki yolların süresinde kullanılmasına bağlıdır. Bu yazımızla birlikte “Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma” başlıklı altı haftalık yazı dizimizi tamamlamış bulunmaktayız. Kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma ve bunlardan kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin hukuki süreçlerde destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
Odabaşı & Özşahin Avukatlık Bürosu
Bu yazı, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut olaya özgü hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Kamulaştırma işlemleri, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz maliklerinin kamulaştırma sürecinden doğan haklarına ilişkin hukuki danışmanlık ihtiyaçlarınız için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
