Gayrimenkul Hukuku Tanımı
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ilişkilerini, alım-satım, kiralama, ipotek tesis etme, miras gibi işlemleri ve bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünü düzenleyen hukuk dalıdır. Tapulu taşınmazların mülkiyeti, intifa hakkı, sınır uyuşmazlıkları ve şufa hakkı gibi konular bu kapsamda değerlendirilir.
Gayrimenkul Hukukunun Kaynakları
Bu hukuk dalının dayandığı temel kaynaklar şunlardır:
-
Türk Medeni Kanunu (TMK): Mülkiyet, ipotek, intifa, taşınmaz satış sözleşmeleri.
-
Tapu Kanunu: Tapu işlemleri ve sicil düzeni.
-
Kat Mülkiyeti Kanunu: Apartman, site gibi yapıların ortak alan düzeni.
-
Borçlar Kanunu: Kira sözleşmeleri ve taşınmaz alım-satım borçları.
-
İmar Kanunu: Yapılaşma koşulları, ruhsatlar.
-
Yargı Kararları (İçtihatlar): Uyuşmazlıkların çözümünde yönlendirici niteliktedir.
Taşınmaz Mülkiyeti ve Tapu İşlemleri
Tapu Nedir?
Tapu, bir taşınmazın resmi olarak kime ait olduğunu gösteren belgedir. Tapu işlemleri Tapu ve Kadastro Müdürlükleri tarafından yürütülür ve ancak resmi senetle yapılabilir.
Taşınmaz Satışı Nasıl Yapılır?
-
Tarafların Tapu Müdürlüğü’ne Başvurması
-
Resmi Senet Düzenlenmesi
-
Harç ve Vergilerin Ödenmesi
-
Tescil İşlemi: Satış ancak tapuya tescille geçerlilik kazanır.
Satış Vaadi Sözleşmesi
Noterde yapılan ancak tapu devri gerçekleştirmeyen işlemdir. Taşınmaz alımında güvence sağlar, ancak tek başına mülkiyeti devretmez.
Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Hakları
Kat Mülkiyeti Nedir?
Bir binanın farklı bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı mülkiyete konu olmasına kat mülkiyeti denir. Örneğin apartman daireleri.
Ortak Alan Kullanımı
-
Merdiven, asansör, çatılar, otopark gibi alanlar ortak alan sayılır.
-
Kat maliklerinin oy çokluğuyla karar alması gerekir.
-
Yönetim planı, apartman yaşamını düzenler ve bağlayıcıdır.
Gayrimenkul Kiralama ve Kira Hukuku
Kira Sözleşmesi Türleri
-
Konut ve Çatılı İşyeri Kirası
-
Arsa ve Tarla Kirası
-
Ticari Kira
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
Yazılı olması ispat kolaylığı sağlar.
-
Depozito, artış oranı, tahliye şartları açıkça belirtilmelidir.
-
Kanunen artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamayla sınırlıdır.
Kiracının Tahliyesi
Kiracının tahliyesi ancak mahkeme kararıyla ya da icra yoluyla yapılabilir. En yaygın tahliye sebepleri:
-
Kira bedelinin ödenmemesi
-
Tahliye taahhüdü verilmiş olması
-
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye
İpotek ve Teminat İşlemleri
İpotek, bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine tesis edilen ayni haktır. En çok banka kredilerinde kullanılır.
-
Tapuya resmi şekilde şerh edilir.
-
Borç sona erdiğinde ipotek kaldırılmalıdır (fek işlemi).
-
Alacak tahsil edilmezse, ipotekli taşınmaz icra ile satılabilir.
Miras Yoluyla Geçen Gayrimenkuller
Gayrimenkuller, mirasçılara intikal eder. Mirasçılar, veraset ilamı alarak tapuda hak iddia edebilir.
-
Ortak mülkiyet (elbirliği mülkiyeti) oluşur.
-
Paylaşım yapılmadan satış mümkün değildir.
-
Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) açılır.
Şufa (Önalım) Hakkı
Bir taşınmazın hissedarı olan kişiler, diğer hissedarın üçüncü kişiye yaptığı satışta öncelikli alım hakkına sahiptir. Bu hak:
-
Satışı öğrenmeden itibaren 3 ay
-
Her hâlükârda 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
Gayrimenkul Hukukunda Sık Karşılaşılan Davalar
1. Tapu İptali ve Tescil Davası
Hatalı tescillerin düzeltilmesi, sahtecilik, vekalet suistimali gibi durumlarda açılır.
2. İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyeti sona erdirmek için açılır.
3. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Devletin kamu yararı için taşınmazlara el koyması durumlarında açılır. Bedel ödenmemişse, mülkiyetin geri alınması veya bedel talebi mümkündür.
4. Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)
İzinsiz kullanılan taşınmaz için tazminat talep edilmesidir.
5. Kira Tespit ve Tahliye Davaları
Kira bedelinin piyasa rayicine göre yeniden belirlenmesi veya kiracının çıkarılması için açılır.
İmar Hukuku ile İlişkisi
Gayrimenkul hukuku, imar planları, ruhsatlar ve yapı izinleriyle yakından ilişkilidir. Uygunsuz yapılar için yıkım kararları veya para cezaları söz konusu olabilir.
-
Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzni: Yasal yapılaşmanın temel belgeleridir.
-
İmar Planına Aykırılık: Belediyeler müdahale eder.
-
Kaçak Yapı: Cezai yaptırımla karşı karşıya kalır.
Gayrimenkul Alımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
Tapu Kayıtlarının İncelenmesi
-
İpotek, haciz, şerh gibi kısıtlamalar
-
İmar durumunun kontrolü
-
Belediyeden yapı ruhsatı ve iskan belgesi
-
Ekspertiz (değer tespiti)
Sık Sorulan Sorular (FAQ)
Gayrimenkul satışı için noterde yapılan işlem yeterli midir?
Hayır, mülkiyet ancak Tapu Müdürlüğü’nde resmi senetle yapılan tescil ile devredilir.
Kiracı tahliyesi nasıl yapılır?
Mahkemeye başvurularak veya noter onaylı tahliye taahhütnamesiyle tahliye sağlanabilir.
Hisseli arsa satışı mümkün mü?
Evet, ancak diğer hissedarların şufa hakkı doğar.
Miras kalan taşınmaz nasıl paylaşılır?
Veraset ilamı alınır, tapu devri yapılır, anlaşmazlık varsa izale-i şuyu davası açılır.
Gayrimenkul davası ne kadar sürer?
Davanın türüne göre değişmekle birlikte, tapu davaları ortalama 1-2 yıl sürebilir.
Sonuç: Gayrimenkul Hukukunun Hayatımızdaki Yeri
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyeti ve kullanımı ile ilgili en temel hakları düzenleyerek bireylerin ve kurumların güvenli bir şekilde mülk sahibi olmasını sağlar. Tapu işlemlerinden kiralama süreçlerine, miras paylaşımından ipoteğe kadar geniş bir alana yayılan gayrimenkul hukuku, her bireyin karşılaşabileceği hukuki sorunlara çözüm sunar. Bu nedenle, herhangi bir taşınmaz işleminde hukuki destek almak, telafisi güç zararların önüne geçmek için kritik öneme sahiptir.
